Uno de los temores más graves cuando no se puede pagar la hipoteca es el desahucio. El banco podría quedarse con la casa y echar a la familia a la calle cuando se hayan producido impagos. Incluso, en algunas ocasiones, la persona desahuciada podría encontrarse con que el banco le sigue exigiendo dinero.
Dada la gravedad de esta situación hemos decidido escribir una guía rápida donde la estudiamos en detalle. ¿Es lo mismo la ejecución hipotecaria que el desahucio? ¿Me puede desahuciar el banco si dejo de pagar la hipoteca? ¿Hay algún modo de detener una ejecución hipotecaria o un desahucio? Estas son las preguntas que vamos a resolver.
¿Es lo mismo la ejecución hipotecaria que el desahucio?
La ejecución hipotecaria es el proceso que permite dar por vencida la hipoteca y solicitar la devolución del préstamo. Se trata de una acción de la que dispone el prestamista, que puede ejercitarla ante el impago de las correspondientes cuotas.
Si dejas de pagar las cuotas vencidas, el banco solicitará la ejecución hipotecaria. Esto implica que deberás devolver todo el dinero, incluyendo intereses de demora.
Generalmente una ejecución hipotecaria supone devolver una cantidad de dinero que no está en nuestro poder. Y cuando es imposible devolver el préstamo, el banco puede exigir la venta de la vivienda hipotecada para aplicar su precio al préstamo.
Llegado a este punto se subastará la vivienda, por lo que tendrán que sacarte de ella. La expulsión del inmueble es lo que conocemos como desahucio. De modo que la ejecución hipotecaria y el desahucio son dos instituciones diferentes.
En resumen:
- La ejecución hipotecaria es el proceso que permite al banco exigir la devolución íntegra del préstamo más los intereses de demora. Es el primer paso que dará el banco si dejas de pagarle.
- El desahucio es el proceso que permite al titular de una vivienda exigir la expulsión de sus ocupantes irregulares. Será el segundo paso del proceso.
¿Me puede desahuciar el banco si dejo de pagar la hipoteca?
Sí. Pero antes deberá promover la ejecución hipotecaria.
Para que el banco pueda exigir la devolución de una hipoteca vencida anticipadamente es necesario que hayas acumulado al menos impagos equivalentes a 12 cuotas o al 3 % del capital prestado. Por eso conviene renegociar las condiciones del crédito si sabes que no vas a poder pagar. Este es uno de los modos de evitar un desahucio hipotecario.
A la hora de negociar es importante contar con la asesoría de un técnico especializado en esta materia. Conviene documentar toda la operación y suele ser más recomendable conseguir más tiempo para pagar (por ejemplo, pactando una carencia de capital) que refinanciar la deuda, lo que podría llevar a un sobre endeudamiento.
Cuando el banco presenta la demanda de ejecución hipotecaria o inicia el proceso notarial (cosa que solo puede hacer si así lo previó en la Escritura) todavía podrías pagar la deuda o llegar a un acuerdo de refinanciación para evitar el proceso.
Si la ejecución hipotecaria prospera se subastará la vivienda. Pero podría ocurrir que el dinero obtenido no bastara para cubrir la deuda. En estos casos habrás perdido la vivienda y todavía conservarás la parte de la deuda pendiente.
Para evitar esta situación se puede negociar una dación en pago o se pueden emplear mecanismos como la segunda oportunidad. Si pidieras la segunda oportunidad podrías cancelar deudas impagables. En algunos casos incluso podrías conservar la vivienda.
¿Hay algún modo de detener una ejecución hipotecaria o un desahucio?
Las estrategias para conservar la vivienda ante un impago hipotecario dependen del estado del proceso. Algunas de las vías más comunes para proteger el inmueble son las siguientes:
Cuando todavía no se ha iniciado el proceso de ejecución
Como ya se ha explicado, la clave en este momento previo es la negociación. Conviene intentar llegar a un acuerdo para pactar carencias o una reestructuración de la deuda, aunque sea temporal.
La refinanciación es otra solución, aunque no suele ser recomendable porque supone la asunción de más deudas e intereses.
Una vez instada la ejecución hipotecaria
Puedes pagar la deuda hasta el momento de la subasta. Por tanto, aunque se haya iniciado el proceso (que suele ser lento) todavía puedes recuperar el inmueble.
Habitualmente termina siendo el banco quien se queda la vivienda, ya que puede adquirirla por una fracción del precio determinado en el contrato de la hipoteca. Por eso, en general es importante evitar una nueva tasación de la vivienda. Al menos si sabemos que su precio se ha reducido desde que la adquirimos. Y es que si se tasara a la baja, el banco aportará menos dinero, con lo que podríamos quedarnos sin la casa y con deudas pendientes.
Al margen del pago, también cabría que detuviéramos la ejecución si encontramos irregularidades en nuestro contrato. Así, la anulación de cláusulas abusivas como suelo, IRPH, vencimiento anticipado y otras podría evitar la ejecución y propiciar el cálculo de nuevas condiciones en nuestro préstamo.
Tras la subasta del inmueble
Una vez adjudicada la vivienda, lo más probable es que su nuevo titular solicite el desahucio. En general, el nuevo titular será el propio prestamista o una empresa cesionaria de crédito.
Como el desahucio es una operación judicial, todavía nos quedará algo de tiempo antes de que se materialice. Seremos previamente notificados y la policía solo llegará a nuestro hogar en el momento señalado para el lanzamiento.
En definitiva, contaremos con un tiempo que nos permitirá llegar a un acuerdo con el nuevo titular. Esta situación es muy frecuente cuando quien ejecuta es un fondo buitre, que son cesionarias de crédito que compran paquetes de deuda a bajo precio para posteriormente recuperar los créditos.
Aunque ya será tarde para pactar una dación en pago (porque la casa ya será de otra persona) todavía se puede solicitar una condonación de deuda si han quedado deudas pendientes. La Segunda Oportunidad es la mejor solución para la mayoría de ocasiones en que la subasta no cubra las deudas pendientes.
Normativa especial que impide el desahucio hipotecario de colectivos vulnerables
Por otro lado, existen normas que protegen a determinados colectivos. Así, desde 2013 se paralizaron los desahucios hipotecarios cuando afectaran a colectivos vulnerables, como personas en paro, con familiares con discapacidad, en situación de dependencia o mayores de 60 años.
Esta paralización se ha ampliado recientemente hasta 2024, protegiendo también a familias monoparentales. Por tanto, conforme al Real Decreto-ley 6/2020, algunas de las personas incapaces de pagar su hipoteca conseguirán conservar su vivienda.
Otra de las normas de protección frecuentemente utilizada es el Código de Buenas Prácticas, que nos permitiría solicitar quitas, esperas y realizar reestructuraciones crediticias.
Pese a que estas y otras normas sectoriales nos ofrezcan cierto nivel de protección, lo cierto es que el impago de cuotas hipotecarias es un problema que hay que resolver de raíz. Si no recuperamos la solvencia o mejoramos nuestras condiciones crediticias terminaremos de nuevo con la amenaza del desahucio.
Por eso es importante contactar con un especialista que nos ayude a renegociar con el banco, anular cláusulas abusivas cuando las haya y paralizar en la medida de lo posible el desahucio del banco si no pagamos la hipoteca.