En 2018 se introdujeron novedades en nuestra normativa de desahucios. La Ley 5/2018, popularmente conocida como Ley del Desahucio Express agilizó los trámites para la recuperación de la vivienda.
Pero, pese a que se haya popularizado este nombre, debes saber que en la práctica un desahucio puede tardar meses en tramitarse. Aunque a muchos propietarios este hecho les resulte difícil de comprender, el motivo se encuentra en la protección del domicilio.
En este artículo vamos a explicar cómo funciona el desahucio express. Pero antes de entrar en materia debemos señalar que el mejor modo de agilizar este proceso es contar con la ayuda de un abogado experto en el sector. Y es que tratar de recuperar tu casa prescindiendo de los procedimientos legales puede conllevar repercusiones jurídicas.
¿Por qué debo acudir a los tribunales para recuperar mi casa?
Muchos propietarios no entienden por qué deben tramitar un proceso complejo para recuperar su vivienda. Especialmente en los casos de okupación.
Pero debemos recordar que nuestra Constitución propugna la inviolabilidad del domicilio (art. 18) como un derecho fundamental. Por su parte, el derecho a la propiedad privada tan solo es un derecho constitucional (art. 33).
Esto implica que la propiedad privada está menos protegida en nuestro ordenamiento que la inviolabilidad del domicilio. Por tanto, privar a una persona de su domicilio (aunque haya accedido ilegalmente) requiere de la vigilancia de los poderes públicos, que se produce por conducto judicial.
¿Qué pasa si no demando al okupa o al inquilino moroso?
Entendemos que la privación del domicilio por culpa de un okupa o un inquilino que no paga es una situación desagradable. Esto lleva a algunos propietarios a intentar echar a los ocupantes de la vivienda por la fuerza.
Pero utilizar la violencia o la intimidación con este fin puede considerarse una conducta delictiva. Incluso el cambio de cerraduras o sabotaje de instalaciones y suministros puede condenarse como un delito de coacciones.
De modo que nunca debería utilizarse un medio diferente al proceso de desahucio para recuperar un inmueble. En caso contrario el propietario podría enfrentarse a cargos penales.
¿Cómo funciona el desahucio express?
Hasta la aprobación de la Ley 5/2018 se podía tardar hasta un par de años en recuperar una vivienda. Gracias al desahucio express este plazo se ha reducido hasta unos 4 o 6 meses en la mayoría de los casos.
Esta cifra puede parecer desalentadora, pero representa una importante mejoría respecto a la duración anterior. Además, la asistencia de un despacho especializado en desahucios puede agilizar la tramitación.
El proceso de desahucio express
Siempre que el desahucio se deba a impagos o falta de contrato (por su finalización o por okupación o fin de la cesión) podremos acudir al proceso del desahucio express. En otros escenarios tendríamos que utilizar el juicio ordinario, cuya tramitación es mucho más larga y compleja.
Pero el proceso de desahucio comienza antes incluso de presentar la demanda.
1. Búsqueda de asistencia especializada
El primer paso para recobrar la vivienda es conseguir asistencia especializada. Los abogados especialistas en desahucios podrán estudiar la situación y determinar la mejor estrategia para recuperar la casa rápidamente.
Tras estudiar tus opciones, lo más probable es que inicien la reclamación por la vía amistosa. El simple hecho de realizar un requerimiento mediante un medio fehaciente (burofax o buromail) en el que conste el membrete de un despacho de abogados suele bastar para que la mayoría de inquilinos abandonen la vivienda o paguen las rentas atrasadas.
Al realizar esta reclamación deberemos dar un plazo para que el inquilino abone las rentas debidas y/o abandone la vivienda. Transcurrido este plazo podremos iniciar la vía judicial. Si dejamos pasar un plazo mínimo de 30 días entre la reclamación y la demanda podremos oponernos a la enervación del desahucio, de la que hablamos más adelante.
Por otro lado, si los ocupantes de la casa han accedido ilegalmente (okupas) lo mejor es poner la situación en conocimiento de las autoridades. La policía no puede echarlos del inmueble sin orden judicial, pero podrán ayudar en el proceso identificando a los ocupantes e interviniendo en caso de que haya sospechas de actividades delictivas.
2. La presentación de la demanda
Si la negociación extrajudicial no ha tenido éxito o los okupas o cesionarios en precario no han abandonado la vivienda a requerimiento de la policía tendrás que iniciar el proceso del desahucio express. Para ello tendrás que presentar una demanda en el juzgado correspondiente a la vivienda.
Además de la demanda tendrás que presentar:
- Contrato de alquiler. El desahucio express no requiere que seas el propietario de la vivienda, así que ni siquiera necesitarás las escrituras de la casa.
- En su caso, acreditación del impago de las rentas vencidas.
- Requerimiento de pago o abandono de la vivienda realizado extrajudicialmente.
La demanda se dirigirá contra los ocupantes de la vivienda, aunque se desconozca su identidad. En ella se podrá pedir la recuperación del inmueble y, en su caso, el pago de las rentas debidas.
También puedes pedir que se abonen también las rentas que se devenguen durante la tramitación del proceso. Además, podrás comprometerte a condonar las deudas a cambio de que se abandone la vivienda en la fecha que indiques. En este caso debes conceder a los ocupantes un plazo mínimo de 15 días para marcharse.
3. La tramitación del proceso
Si solicitas la inmediata devolución de la vivienda se requerirá a los ocupantes para que aporten documentación que los justifique a ocupar la casa en plazo de 5 días. En caso de no poder presentarla (lo que ocurre en las cesiones en precario, las okupaciones y los arrendamientos vencidos), el tribunal ordenará la inmediata entrega de la posesión del inmueble.
Si el desahucio es por falta de pago, el Letrado de la Administración de Justicia requerirá a los ocupantes para que abandonen la vivienda o paguen las rentas reclamadas en plazo de 10 días.
Los ocupantes solo podrán oponerse a la demanda demostrando que:
- Tienen derecho a ocupar el inmueble. Por ejemplo, si presentan el contrato de arrendamiento y justificación de ingreso de las rentas exigidas.
- O que el demandante no tiene derecho a reclamarlo. Por ejemplo, si no ha presentado un contrato como arrendador.
- En caso de reclamación de rentas, deberán oponer los motivos por los que consideran que no deben (total o parcialmente) la cuantía reclamada. También podrán instar la enervación del desahucio.
4. La enervación del desahucio
Cuando el motivo del desahucio express sea el impago de rentas, el ocupante de la vivienda tendrá la posibilidad de enervar la demanda. Pagando dentro del plazo conferido por el Letrado de la Administración de Justicia o poniendo a disposición judicial las cantidades reclamadas, la demanda quedará sin efecto.
La enervación solo puede realizarse una vez. De modo que si se repitieran los impagos y demandaras de nuevo al inquilino moroso, este no podrá volver a enervar tu demanda. Tampoco podrá hacerlo si le requeriste el pago con un mínimo de 30 días de antelación a la presentación de la demanda.
5. Resolución del desahucio express
El propio requerimiento inicial indicará, además de la fecha de vista para el caso de oposición, aquella en que se producirá el lanzamiento (desalojo) si no hay oposición. En el día marcado, siempre que no haya oposición o pago, se procederá al desalojo del inmueble.
Por supuesto, los ocupantes pueden abandonar voluntariamente la vivienda, quedando sin efectos el requerimiento. Sin embargo, en estos casos conviene que solicites que se mantenga la diligencia de lanzamiento para que los funcionarios de la Administración de Justicia se personen en la vivienda y levanten acta sobre el estado de la finca, por si necesitas reclamar una indemnización por daños posteriormente.
En caso de oposición se deberá celebrar una vista ante el juez, que dictará sentencia en el plazo de cinco días. Si la sentencia estima tu pretensión, la policía procederá al lanzamiento en la fecha determinada, sin que tengas que realizar más trámites.
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