La crisis sanitaria por COVID-19 ha supuesto un incremento de los impagos de rentas de alquiler. Estos impagos se han debido, en muchas ocasiones, a la delicada situación económica en que han quedado miles de familias y negocios.
En consecuencia, el Gobierno ha establecido medidas extraordinarias, cuyo alcance depende de si se trata de arrendamientos de vivienda o de locales comerciales y de la situación del arrendador y el arrendatario. A continuación analizamos el impacto de estas medidas.
Arrendamiento de vivienda durante la COVID-19: impagos y desahucios
Una de las medidas que introdujo el Gobierno en el RD 11/2020 fue la prórroga extraordinaria de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual. Siempre que el contrato de alquiler o su período de prórroga obligatoria o tácita finalizara durante el estado de alarma o en los dos meses siguientes, el arrendatario tiene derecho a exigir una prórroga extraordinaria de hasta seis meses.
Por tanto, esta facultad seguirá en vigor hasta agosto de 2020. En caso de ejercitarse, los términos del arrendamiento serán los que rigieran en el contrato previo, salvo que se acuerden otros por ambas partes.
También se estableció una moratoria de deuda arrendaticia, que afectaba a:
- Personas en situación de vulnerabilidad económica.
- Arrendatarios del Fondo Social de Vivienda.
Se considera en situación de vulnerabilidad económica a las personas en situación de ERTE o que hayan reducido su jornada y que cumplan ciertos requisitos económicos (art. 5 RD 11/2020).
Pero, al margen de estas medidas, la más destacada en materia de impagos es la suspensión de desahucios y lanzamientos.
Suspensión de desahucios y lanzamientos para hogares vulnerables sin alternativa habitacional
El RD 11/2020 suspendió los desahucios y lanzamientos siempre que los afectados acrediten:
- Que se encuentran en una situación de vulnerabilidad social o económica a consecuencia de la crisis sanitaria.
- Y que tal situación les impide encontrar una alternativa habitacional para sí y sus convivientes.
La suspensión se producirá durante el plazo que determine el Letrado de la Administración de Justicia, atendiendo al informe de los servicios sociales, con un máximo de seis meses. Uno de los criterios que deberán tomarse en consideración en la determinación de este plazo será si el arrendador también se encuentra en situación de vulnerabilidad económica sobrevenida.
¿Cómo puedo actuar si no puedo pagar el alquiler por la COVID-19?
En definitiva, si no puedes pagar el alquiler por hallarte en una situación económica desfavorable relacionada con la COVID-19 deberías hablar con el arrendador. Tu mejor opción es llegar a un acuerdo, aunque cuentes con una relativa protección frente al desahucio. Por supuesto, puedes consultar a un abogado para que estudie tu situación y te ayude en las negociaciones.
¿Cómo puedo actuar si no me pagan el alquiler por la COVID-19?
En caso de que tus inquilinos no puedan pagarte debido a una situación transitoria, lo más recomendable sigue siendo negociar. Ten en cuenta que un desahucio puede tardar mucho tiempo en tramitarse.
Pero, de nuevo, deberías contar con el consejo de un abogado que estudie tu caso. Estos profesionales podrán orientarte para establecer aplazamientos o fraccionamientos de las rentas que te permitan recuperar las cuantías que no puedas cobrar ahora.
Todas estas medidas deben estar correctamente documentadas para evitar problemas posteriores. Por ejemplo, si obtienes reconocimientos de deuda por parte de los arrendatarios luego será mucho más fácil hacer que prospere una eventual reclamación.
Arrendamiento de local comercial durante la COVID-19: impagos y desahucios
La cuestión del arrendamiento para uso distinto a la vivienda ha sido otro de los conflictos durante la crisis de la COVID-19. Cientos de miles de negocios han tenido que cerrar por imperativo legal, mientras que otros lo han hecho por la situación económica sobrevenida. ¿Existen medidas de protección para estas situaciones?
Muchos empresarios y autónomos se han acogido a la cláusula rebus sic stantibus. Esta opción permite solicitar una modificación de las condiciones del arrendamiento justificada en una alteración de las circunstancias en que se desarrolla.
Fuera de esta vía, el Gobierno ofreció una “solución” en el RD 15/2020:
- Cuando el arrendador es un “gran tenedor” (titular de más de 10 inmuebles urbanos o una superficie construida superior a 1.500 metros cuadrados), se permitió exigir una moratoria y de aplazamientos de rentas.
- En otro caso, el arrendador podía pedir el aplazamiento temporal y extraordinario de las rentas, una rebaja sobre las mismas o la disposición de la fianza para el pago de mensualidades vencidas.
Al margen de que el plazo de solicitud de estas medidas ya ha terminado, se puede percibir que la propuesta del Gobierno no ha sido otra que la negociación. En definitiva, cuando el arrendatario presente dificultades de pago nos encontraremos ante tres opciones:
- Negociar. Obviamente, arrendador y arrendatario pueden negociar soluciones transitorias a esta situación.
- Instar la cláusula rebus sic stantibus. A falta de acuerdo, la única opción coactiva con la que cuenta el arrendatario es exigir una modificación de las condiciones del alquiler en base a la modificación de las circunstancias.
- Solicitar el desahucio. En todo caso, el arrendador podrá instar el desahucio del arrendatario desde el momento en que se produzca el primer impago.