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# Incumplimientos en arrendamientos urbanos: ¿Cuáles son mis opciones?

por Eduardo | Dic 7, 2020 | Uncategorized | 0 Comentarios

Los incumplimientos en arrendamientos urbanos son relativamente frecuentes. Y para defenderse de ellos conviene contar con la ayuda de un abogado especializado en Derecho Inmobiliario.

Estamos ante un incumplimiento en arrendamientos urbanos cuando:

- Una de las partes no cumple con lo estipulado en el contrato.
- O contraviene las normas imperativas del derecho nacional o regional.

La crisis sanitaria y sus consecuencias económicas han llevado a un incremento en este tipo de incumplimientos. Por eso hoy, más que nunca, es importante conocer cuáles son los incumplimientos más frecuentes y el modo de defenderse.

## Incumplimientos en arrendamientos urbanos

Los incumplimientos en arrendamientos urbanos pueden proceder tanto del arrendador como del arrendatario. En general, dan derecho a reclamar la extinción del contrato, su cumplimiento íntegro o el abono de una indemnización.

### Incumplimientos más comunes de los propietarios

Los propietarios de la vivienda pueden incurrir en incumplimientos en arrendamientos urbanos cuando no respetan el contrato de alquiler o tratan de sobrepasarse en sus facultades. Por ejemplo, si utilizan la vivienda arrendada o se niegan a realizar las reparaciones que la LAU les atribuya.

En estos casos, el arrendatario puede contratar a un abogado para hacer valer sus derechos, exigiendo:

- El cumplimiento íntegro del contrato de arrendamiento.
- O bien su resolución.
- En ambos casos se puede reclamar una indemnización por los daños y perjuicios padecidos.

#### Exigir más de dos meses de garantía

La situación económica actual, deteriorada por la incidencia de la COVID-19, ha generado temor en algunos propietarios por posibles impagos de su renta y exigen más de dos meses de garantía, apartándose de esta forma de la ley.

La Ley de Arrendamientos Urbanos expresa claramente, en la reforma 7/2019 del 1 de marzo, que el propietario puede pedir más de dos meses de garantía solamente:

- Cuando el contrato dure más de 5 años en los casos de personas físicas.
- O cuando dure más de 7 años, en aquellos casos de personas jurídicas.

Sin embargo, el propietario tiene la posibilidad de solicitar otro tipo de garantías para el pago de la renta. De modo que siempre cabe la opción de consultar con un abogado para introducir otra clase de depósitos en el contrato de alquiler.

#### Modificaciones en el contrato de arrendamiento

En algunos casos, el propietario de la vivienda crea contratos con plazos inferiores a un año, con la intención de impedir que el arrendatario ejerza su derecho de prórroga durante 5 años, y así recuperar su vivienda antes de tiempo.

Debemos recordar que el arrendatario tiene derecho a reclamar la formalización de su contrato incidiendo en su objetivo de residencia habitual. De este modo podrá ejercitar su derecho a la prórroga automática durante el plazo de cinco años.

#### Incumplimiento en alquiler de vivienda protegida

En la práctica hay propietarios que suelen incurrir en abusos cuando se trata de viviendas de protección oficial (VPO), viviendas de promoción pública (VPP), o viviendas de precio tasado (VPT).

Por ejemplo, ocurre cuando el propietario se reserva algún espacio de la vivienda, como por ejemplo los trasteros, que es derecho del inquilino su uso por ser parte inseparable del inmueble.

### Incumplimientos más comunes de los inquilinos

Cuando es el arrendatario quien incurre en incumplimientos en arrendamientos urbanos, el propietario podrá extinguir el contrato de alquiler. Además, podrá reclamar las correspondientes indemnizaciones y promover el desahucio express si el inquilino no abandona la vivienda.

#### No pagar la renta

El incumplimiento del pago de la renta es el más común. Puede deberse a una mala situación económica del arrendatario o a un fraude premeditado.

En todo caso, el impago de las rentas da derecho a recuperar la vivienda, aunque la situación de crisis actual otorga ciertas herramientas de protección al inquilino. Así, cabe la posibilidad de solicitar la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus para introducir modificaciones en el contrato, especialmente en los casos de alquileres de locales comerciales afectados por la pandemia.

#### No realizar mantenimiento a la vivienda

Otro de los incumplimientos recurrentes es que el propietario encuentra, al recuperar la vivienda, que el inquilino no ha realizado los mantenimientos mínimos. Si bien el tiempo transcurrido puede haber ocasionado algunos desgastes normales, el arrendatario tiene la obligación de conservar las instalaciones como las recibió, y en caso de alguna rotura o desperfecto, deberá comunicarlo al propietario para resolver qué medidas son las que corresponde tomar.

No mantener en condiciones óptimas la vivienda se considera un incumplimiento en arrendamientos urbanos, que permite:

- Finalizar el contrato si sigue en vigor, solicitando incluso el desahucio del inquilino.
- O exigir una indemnización por el coste de la reparación en caso de que el inquilino ya haya abandonado el inmueble.

#### No pagar el último mes

Otro de los incumplimientos en arrendamientos urbanos es cuando el inquilino, por temor a que el propietario se quede con la fianza, no hace efectivo el pago del último mes del alquiler. Esto es ilegal, pues el inquilino no puede sustituir la fianza por ningún mes de alquiler y así está regulado en el artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Por tanto, no pagar el último mes equivale a un incumplimiento en materia de alquiler urbano, permitiendo al propietario reclamar la renta debida.

#### Abandonar la vivienda

Si un inquilino abandona la vivienda arrendada antes de que finalice su contrato puede sufrir algunas penalizaciones. Por lo general queda establecido en el contrato de alquiler cuáles son las consecuencias del abandono anticipado del inmueble.

En defecto de pacto expreso se aplicará la LAU, que determina que el desistimiento no procede hasta transcurridos los primeros 6 meses de arrendamiento. Pasado este umbral, el arrendatario deberá respetar un preaviso mínimo de 30 días para poder desistir del contrato.

Además, la LAU permite a las partes pactar una indemnización para el caso de desistimiento. Esta equivale a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. En caso de los plazos inferiores al año, la indemnización será equivalente a la parte proporcional.

#### Subarrendar la vivienda

Uno de los incumplimientos en arrendamientos urbanos más frecuente es el subarriendo de la vivienda o de parte de ella. El subarriendo debe ser autorizado por el contrato y por el propio propietario, siendo de lo contrario causa de resolución contractual.

Para obtener asesoramiento específico sobre un caso en particular, o para solucionar estos incumplimientos en arrendamientos urbanos, conviene contar con la ayuda de un abogado. Si deseas hacerlo ahora, contacta con nosotros y te llamaremos lo antes posible para estudiar tus opciones ante el incumplimiento.

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