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# ¿Cómo resolver el contrato de arrendamiento por necesidad del arrendador?

por Eduardo | Oct 26, 2020 | Uncategorized | 0 Comentarios

La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) brinda la posibilidad de resolver el contrato de arrendamiento por necesidad del arrendador. Esta es una opción muy recurrida últimamente, pues debido a la crisis sanitaria hay muchos arrendadores residentes en el extranjero que quieren volver a sus hogares y recuperar la posesión del inmueble.

Por eso queremos dedicar un artículo a esta posibilidad, explicando cómo resolver el contrato de arrendamiento por necesidad del arrendador. Además, queremos recordar al lector que si necesita asistencia jurídica puede contactar con nuestro despacho para que le ayudemos a recuperar su casa.

## La resolución del contrato de arrendamiento por necesidad del arrendador

El artículo 9.3 de la LAU determina que el arrendador puede resolver el contrato de arrendamiento cuando necesite ocupar el inmueble para utilizarlo como vivienda permanente:

- Para sí mismo.
- O para sus parientes:
  - En primer grado de consanguinidad o por adopción. Es decir, sus hijos o padres.
  - Cónyuge en caso de separación, divorcio o nulidad matrimonial.

Por tanto, la LAU permite recuperar el inmueble para todas estas personas. Pero se exige el cumplimiento de algunos requisitos para que la resolución sea legítima.

## Cómo resolver el contrato de alquiler si necesito la vivienda

El arrendador puede deshabilitar la prórroga automática del alquiler si así lo prevé en el contrato de arrendamiento. Recordemos que el alquiler para uso de vivienda conlleva una prórroga obligatoria de 5 años cuando el arrendador es una persona natural.

Para que el arrendador pueda resolver el contrato de alquiler por necesitar el inmueble en este escenario:

- Es necesario que haya hecho constar esta posibilidad en el contrato de forma expresa.
- Además, tendrá que haber transcurrido el primer año de duración del contrato.

En este caso no procederá la prórroga obligatoria de 5 años a la que obliga el art. 9.1 LAU en los alquileres con personas físicas.

Bastará con que el arrendador comunique al arrendatario su necesidad de recobrar el inmueble, especificando la causa de necesidad, al menos con dos meses de antelación. Salvo que se llegue a un nuevo acuerdo, el arrendatario deberá abandonar la vivienda en el plazo concedido.

Es importante destacar que lo que nos permite la ley es inaplicar la prórroga obligatoria. Dicho de otro modo, el arrendador no puede hacer uso de esta potestad si la duración del contrato pactada es, por ejemplo, de cuatro años y nos encontramos todavía en el segundo año de vigencia. Y ello porque no estaríamos en plazo de prórroga obligatoria, sino de vigencia del contrato inicial.

### ¿Qué ocurre si el arrendador no recupera la vivienda?

Como vemos, esta potestad es causal: solo procede cuando el arrendador necesita recuperar la vivienda para sí o un pariente cercano. De modo que su legalidad está supeditada a que efectivamente se ocupe el inmueble con fines de vivienda permanente.

En caso de no ocuparse en un plazo de tres meses, el arrendatario dispondrá de un plazo de 30 días para exigir:

- La restitución de la posesión de la vivienda. En este caso quedará arrendada por un nuevo período de hasta cinco años.
- Una indemnización, en concepto de los gastos padecidos a causa del desalojo hasta el momento de la reocupación. También puede reclamar una indemnización equivalente a una mensualidad de renta por año que le quedara hasta finalizar los cinco años de arrendamiento.

El único modo de evitar estas sanciones es acreditar que la falta de ocupación de la vivienda se debe a causas de fuerza mayor. Es decir, aquellas imprevisibles o que, de haberse podido prever, fueran inevitables.

### ¿Qué ocurre con los contratos celebrados entre el 6 de junio de 2013 y el 5 de marzo de 2019?

En la regulación previa a 2019 no era necesario consignar esta causa de resolución expresamente en el contrato. Por tanto, si un contrato de alquiler se firmó entre el 6 de junio de 2013 y el 5 de marzo de 2019, el arrendador podrá recuperar el inmueble por necesidad incluso sin haber estipulado esta facultad en el contrato.

Recordemos que antes del 5 de marzo de 2019 la prórroga obligatoria se daba durante tres años y no durante cinco. Esto significa que si el contrato se firmó en febrero de 2019 con una duración de dos años:

- En febrero de 2021 ya estaremos en situación de prórroga obligatoria, por lo que podremos hacer uso de esta facultad para recuperar el inmueble.
- Y en febrero de 2022 ya habremos pasado el tiempo de prórroga obligatoria, así que podremos recuperar el inmueble sin más. Es decir, al quedar fuera del margen de prórroga obligatoria podremos oponernos a la prolongación del contrato sin tener que acreditar la situación de necesidad.

### ¿Qué ocurre si mi inquilino no abandona la vivienda tras resolver el contrato por necesidad?

Si nuestro inquilino no abandona el edificio y le hemos dado el preaviso establecido en la Ley podremos instar un desahucio. El desahucio es un proceso civil que nos permite recuperar la posesión de un bien inmueble cuando hay un ocupante en su interior.

Será fundamental que acreditemos nuestro derecho posesorio. Y para ello tendremos que aportar una prueba de la titularidad del inmueble (como las Escrituras de la casa) y demostrar que hemos cumplido todos los requisitos exigidos por la LAU para resolver el contrato de arrendamiento por necesidad del arrendador.

Por tanto, tendremos que demostrar que:

- Concurren las causas explicadas anteriormente (situación de necesidad, sea propia o de un pariente cercano).
- Hemos notificado al arrendatario tal causa concediéndole un plazo mínimo de dos meses para abandonar la vivienda.
- Y, pese a ello, el inquilino no ha abandonado el inmueble.

## Conclusión esquemática: cómo resolver el contrato de arrendamiento por necesidad del arrendador

- Si el contrato se firmó hasta el 5 de marzo de 2019, no hará falta que hayas previsto esta facultad para ejercerla. En caso de que sea posterior, basta con preverla expresamente en el contrato de arrendamiento.
- Sea como fuere, tendrás que otorgar un preaviso mínimo de dos meses a tu inquilino para que abandone el edificio.
- No puedes ejercitar esta facultad hasta que pase un año de alquiler. Posteriormente, te ayudará a denegar la prórroga automática durante el período de prórroga obligatoria (3 años antes en contratos previos al 6 de marzo de 2019 y 5 años en los posteriores). Después de este período bastará con que no otorgues la prórroga para poder recuperar la vivienda.
- Puedes ejercitar esta facultad en nombre propio o a favor de familiares de primer grado de consanguinidad y tu ex cónyuge.
- Si el interesado no ocupa el inmueble como vivienda habitual en el plazo de tres meses, el arrendatario tendrá derecho a recuperar la vivienda o exigir una indemnización.
- En caso de que el inquilino no abandone el inmueble es posible promover un desahucio.

Lo más recomendable tanto a la hora de firmar un contrato de alquiler como a la hora de resolver el contrato de arrendamiento por necesidad del arrendador es contar con asistencia letrada. Los abogados con experiencia en Derecho Civil pueden ayudarte a recuperar tu inmueble o las rentas impagadas, o a quedarte en la vivienda si eres el inquilino y tienes derecho a ello.

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